Sachez que le propriétaire d’un bien en location s’implique aussi dans des devoirs et des obligations. Réaliser un investissement locatif ne consiste pas seulement à acheter un bien et à trouver un locataire pour lui.
Les devoirs du propriétaire d’un bien en location
Il est important de savoir qu’il vous incombe de respecter ces devoirs en tant de propriétaires d’un bien en location :
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Fournir un logement décent aux locataires
Un propriétaire doit fournir un logement « décent » à son locataire. Les critères de décence d’un logement impliquent de fournir la sécurité physique et la santé des locataires. Dans ce sens, le logement est fourni en eau froide et chaude, en installation électrique et en sanitaires.
La surface minimale d’un bien en location est de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
Le critère de confort d’une maison implique qu’il doit posséder des équipements qui lui permettent d’être classé en tant qu’habitation : eau potable (chaude et froide), sanitaire, cuisine, système d’évacuation d’eau, un réseau électrique fonctionnel…
Depuis 2018, la performance énergétique est devenue un critère de décence dans une habitation. Le bien ne doit pas être friand en énergie.
Etablir un bail complet.
Pour que la relation entre le locataire et le propriétaire soit toujours transparente, la location doit se faire lieu en présence d’un contrat de bail. Le bail doit contenir le montant du loyer, le dépôt de garantie, la description du bien et des meubles qui y sont contenus si le bien est loué meublés, les règles imposées par le propriétaire.
En plus du bail, le propriétaire doit faire état des lieux avec le locataire avant le début de la location. Au terme du bail, cet état des lieux permet aux deux contractants de prendre chacun leur responsabilité.
Réaliser des travaux dans les logements.
Dans le sens de fournir un logement décent aux locataires, certains travaux dans le bien en location sont à la charge du propriétaire. Ces travaux concernent surtout le confort du locataire comme la toiture, le changement de ballon d’eau chaude, les isolations… Ces travaux doivent se faire de préférence avant l’entrée des locataires.
Toutefois, en cours de bail, certains travaux doivent être réalisés pour assurer les critères de décence du logement. Ils sont toujours à la charge des propriétaires, et c’est dans ce cas seulement que les locataires peuvent vous laisser entrer dans le logement.
Le propriétaire devra fournir un usage paisible du bien de location.
Dès lors que vous avez remis les clés du logement aux locataires, vous ne pouvez plus vous imposer dans le logement comme bon vous semble.
Le seul motif qui vous permet d’entrer dans le bien en cours de bail c’est la réalisation des travaux qui sont à votre charge. Dans ce cas, vous devez réaliser les travaux dans une durée limitée et avec une indemnité pour les locataires.
Cette obligation implique aussi que vous ne devez en aucun cas interdire aux locataires de recevoir ou d’héberger des proches. Ou bien, de posséder un animal domestique sauf si c’est un animal dangereux. Vous n’avez pas le droit d’imposer une visite de contrôle dans le bien, sauf dans le cas où une clause le stipule dans le contrat de bail.
Fournir une quittance de loyer
Il ne s’agit pas d’une obligation à proprement parler. Mais dès lors que le locataire vous en demande, vous devez lui en fournir.
Les droits du propriétaire d’un bien en location
Les obligations doivent être respectées par le propriétaire. Toutefois, il a aussi des droits que le locataire doit respecter.
Fixer le loyer.
Le montant du loyer est fixé par le propriétaire ou le bailleur. Il est libre d’imposer le prix qu’il veut, sans aucun barème. Cependant, un loyer surévalué par rapport à la qualité du bien proposé peut faire fuir les locataires.
En cas de non-respect de ce droit, le propriétaire peut à tout moment rompre le contrat de bail si une clause mentionne la résiliation automatique. Le cas échéant, le propriétaire doit faire une demande de résiliation du bail auprès du tribunal judiciaire.
Mais une résiliation ou une rupture du contrat de bail ne donne pas au propriétaire le droit d’expulser les locataires des lieux. Une expulsion des locataires peut exposer le propriétaire à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende. La procédure d’expulsion d’un locataire dure au moins 6 mois.
Si vous effectuez un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter un plafond pour le loyer fixé. Pour rappel, la loi Pinel fournit des avantages quant aux impôts et taxes que vous devez payer.
Récupérer le montant des charges locatives.
Si la plupart des charges dans un bien en location sont facturées au propriétaire, certaines d’entre elles peuvent être à la charge des locataires. Ce sont des prestations dont les principales bénéficiaires sont les locataires :
- Électricité
- Eau
- Réparation et entretien des parties communes pour le cas d’un immeuble
- Frais de gardiennage
- Frais des personnels d’entretien des parties communes
- Taxe de balayage…
Demander une assurance habitation aux locataires
Il s’agit d’une obligation du locataire de s’assurer pour les risques locatifs. Avant la signature du contrat de bail, le propriétaire est en droit de demander une attestation d’assurance et le faire tous les ans. Ce droit du propriétaire a été renforcé par la loi Alur. Si le locataire n’a pas encore d’assurance habitation, le propriétaire peut lui en fournir à son compte.
Demander un dépôt de garantie
Le propriétaire a le droit d’exiger un dépôt de garantie aux locataires. Ce dépôt est une sorte de précaution pour les locataires négligents sur l’entretien du logement et pour les locataires en retard sur les paiements.
Cependant, vous ne pouvez pas exiger un dépôt de garantie supérieur au montant du loyer ou au plus 2 mois de loyer pour les logements meublés. Pour ainsi dire que cette garantie ne couvre qu’une partie des dépenses pour un locataire soumis à une résiliation de bail. C’est pour cela que le propriétaire peut demander une caution et exiger l’assurance habitation.