La principale caractéristique des plans de versement des développeurs turcs est qu’ils peuvent être émis même pour des projets achevés. Une période de versement allant jusqu’à trois ans et un acompte de 25 à 50 % sont des conditions typiques pour le marché turc. Vous pouvez bénéficier d’une remise allant jusqu’à 20% pour un achat sans acomptes. Dans cet article, nous expliquons pourquoi un étranger ne peut pas obtenir d’hypothèque en Turquie, pourquoi il est avantageux de prendre un plan de versement et comment protéger un investissement en achetant un appartement dans un immeuble neuf avec un plan de versement quand vous souhaitez investir en Turquie.
Raisons sous-jacentes aux versements
L’émission d’hypothèques en Turquie aux étrangers a été suspendue. Officiellement, cela est dû aux nouvelles règles entrées en vigueur en janvier 2022 en raison des modifications de l’article 13 de la circulaire sur le capital turc. Désormais, dans les transactions immobilières, les acheteurs étrangers doivent échanger des devises étrangères contre des livres turques et recevoir un certificat de change spécial. Un étranger ne peut enregistrer la propriété qu’avec un tel certificat. Le montant de la monnaie convertible doit correspondre au prix de vente indiqué dans le titre de propriété (TAPU). Lors de l’obtention d’un prêt immobilier, une partie du coût immobilier est payée par la banque, et le nouveau propriétaire ne paie que l’acompte.
Versements sans intérêt des développeurs et remise pour un paiement forfaitaire
La plupart des développeurs turcs proposent des plans de versement jusqu’à trois ans. Dans certains projets, des versements peuvent être émis même si l’installation a déjà été construite et mise en service. L’acompte peut varier de 25% à 50%. Le montant résiduel est affecté aux paiements obligatoires. La fréquence des paiements dépend de l’accord avec le développeur. Bien sûr, il existe une option de remboursement anticipé sans aucun frais. Le versement est sans intérêt; cependant, les développeurs offrent une remise tangible de 10 à 20 %, s’ils reçoivent la totalité du montant en une seule fois.
La propriété d’un bien immobilier n’est enregistrée qu’après paiement intégral par acomptes. Dans certains projets, vous pouvez utiliser votre propriété immédiatement après avoir versé la mise de fonds et après l’achèvement de la construction.
Avantages d’investir avec un plan de versement en Turquie
En règle générale, les prix des nouveaux bâtiments en Turquie sont libellés en euros ou en dollars américains. Le coût total et le plan de paiement dans les accords de versement sont indiqués en devise étrangère : c’est ainsi que les développeurs se protègent de l’inflation et de la dépréciation de la livre turque.
Le marché immobilier en Turquie connaît aujourd’hui un véritable boom : selon l’agence d’analyse Reidin, en mars 2022, les prix moyens de l’immobilier dans le pays ont augmenté de 102 % en livre turque. Le rapport de mars 2022 de la Banque centrale de Turquie montre une croissance annuelle de 110% de l’indice des prix du logement. Dans les municipalités populaires d’Istanbul et d’Antalya, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 170 % en livres turques ou d’environ 40 % en euros.
Gardez à l’esprit qu’il s’agit de chiffres moyens; un examen plus approfondi des constructions neuves dans les régions centrales montre une augmentation des prix encore plus importante. Selon les experts turcs de l’industrie, les promoteurs et les agents immobiliers, les conditions préalables à une plus grande appréciation de l’immobilier sont toujours là.
Par conséquent, du point de vue de l’investissement, au cours de cette montée rapide du marché dans les grandes municipalités comme Istanbul et Antalya, il est tout à fait rentable de prendre un plan de versement : la perte de la remise du promoteur de 10 à 20 % est couverte par une augmentation de la propriété valeur dans les années à venir. Surtout si l’on considère qu’en Turquie, l’acheteur n’encourt pas de coûts supplémentaires importants lors de l’achat d’une propriété, à l’exception des droits de mutation de 2 à 4 % et de la TVA, qui peuvent être restitués après la transaction.
Pour obtenir la citoyenneté par investissement, vous devrez payer des versements
En Turquie, vous pouvez obtenir la citoyenneté dans le cadre du programme Turkish Golden Passport pour les investissements dans l’immobilier à partir de 400 000 dollars américains. Et beaucoup de personnes qui pensent investir en Turquie le font également pour cet avantage. Cependant, vous ne pouvez demander la citoyenneté qu’après avoir enregistré la propriété. Dans la plupart des projets, cela signifie rembourser le plan de versement. Par conséquent, les investisseurs intéressés par la citoyenneté turque ne demandent souvent pas de versements ou s’appliquent pour une courte période, si nécessaire.
Les règles de la citoyenneté d’investissement en Turquie changent : jusqu’en 2018, la citoyenneté d’investissement coûtait plus de 1 000 000 dollars américains, puis le seuil a été abaissé à 250 000 dollars américains, et en mai 2022, il a de nouveau été relevé à 400 000 dollars américains actuels pour les transactions conclues après 13 juin 2022. La durée de ces nouvelles règles est inconnue, il est donc plus sûr de payer l’achat immédiatement.
Il existe de rares exceptions : certains grands promoteurs acceptent de délivrer un certificat de propriété à l’acheteur avant que l’acompte ne soit intégralement remboursé. Dans ce cas, la propriété sera grevée, mais avec un accord de versement et un certificat de propriété, vous pouvez demander la citoyenneté.
Risques liés aux plans échelonnés et à l’achat de biens en cours de construction
Le gouvernement turc est intéressé par la vente de biens immobiliers à des investisseurs étrangers. Les acheteurs étrangers de biens immobiliers turcs reçoivent un permis de séjour et la citoyenneté. Aussi, afin d’attirer les investisseurs étrangers, un programme de subventions a été lancé en avril 2022 pour les entreprises qui vendent des biens immobiliers turcs aux étrangers et se développent sur les marchés étrangers. Ces subventions couvrent jusqu’à 50 % des dépenses de ces entreprises.
Néanmoins, afin d’éviter les tribunaux dans un État étranger, il convient de minimiser les risques éventuels à l’avance et de tout respecter avant de penser investir en Turquie.
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Risque 1. Fraudes, faillites et gels de projets
Il existe une opinion dépassée selon laquelle en Turquie, tout chômeur peut s’engager dans la vente de biens immobiliers, par conséquent, le risque de rencontrer des fraudeurs est assez élevé. Certes, il y a quelques années, il y avait de tels agents en Turquie. Cependant, depuis 2018, le gouvernement prend des mesures actives pour lutter contre le commerce immobilier illégal. Et à partir du 1er septembre 2020, toutes les transactions immobilières doivent être effectuées en présence d’un agent immobilier agréé, dont les activités et les tarifs sont réglementés par le Bureau du cadastre (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü).
Il est désormais obligatoire pour les entreprises de construction de travailler avec des bureaux agréés ou d’organiser leurs propres bureaux de vente conformément à la loi. Par conséquent, le problème des sociétés clandestines et des agents immobiliers sans scrupules en Turquie a finalement été résolu. Assurez-vous que votre agent ou promoteur dispose d’un permis de commerce immobilier (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi).
Parfois, les nouvelles entreprises de construction attirent des acheteurs avec des prix bas, puis ne parviennent pas à faire face au projet et font faillite en raison d’un manque d’expérience suffisante. Lors du choix d’une propriété dans un projet en construction, il est important de prêter attention à l’expérience du promoteur et de regarder son portefeuille, contenant des exemples de projets réalisés. Les développeurs expérimentés, présents sur le marché depuis longtemps, apprécient leur réputation et leur entreprise.
Le fait même de payer en plusieurs fois est une protection contre le risque de faillite du promoteur et de gel des projets au stade de la construction, puisque l’investisseur investit un montant proportionnel au coût actuel du projet. Si le promoteur fait faillite, le terrain avec le projet inachevé sera vendu au prix du marché et le produit sera restitué aux investisseurs. Les versements échelonnés dans le contrat doivent dépendre des étapes de la construction.
Risque 2. La construction peut être retardée
La plupart des projets en Turquie sont construits rapidement – en 1 à 2 ans. Selon les données de l’Institut turc des statistiques en 2022, les prix de la construction ont augmenté de 103 % en un an et de 9,6 % en un mois. Par conséquent, il existe un risque élevé que les entrepreneurs dépassent l’estimation et que la construction elle-même soit retardée en raison du manque de financement.
L’industrie de la construction joue un rôle clé dans l’économie turque, c’est pourquoi le gouvernement soutient les promoteurs : subventionne les prêts et réduit la pression fiscale en période de crise.
Il est important de s’assurer que le contrat précise la date d’achèvement du projet ainsi que des clauses d’indemnisation en cas de retard avant même de penser investir dans votre projet neuf en Turquie.
Risque 3. Modifications du projet ou du coût après la conclusion du contrat
Généralement, les ventes dans le projet commencent après l’obtention d’un permis de construire et l’approbation du plan. Assurez-vous que le développeur dispose des documents suivants :
- Certificat de propriété du terrain (TAPU) ou contrat de location d’un terrain communal pour le développement résidentiel.
- Permis de construire avec plan de zonage approuvé (İmar Durumu Belgesi).
- Déclaration de conformité de conception et plans d’étage du bâtiment.
Selon l’étape du projet, il peut y avoir différents documents : au stade de la construction, il est important de vérifier les droits fonciers et le permis de construire, et pour les logements finis — le statut TAPU. La marque Kat İrtifakı dans TAPU signifie un pré-enregistrement selon le plan de projet approuvé et que le développeur n’a pas encore terminé la deuxième étape de l’enregistrement. La marque Kat Mülkiyeti signifie que l’appartement est enfin inscrit dans le parc immobilier. Selon le type de construction, d’autres documents peuvent être requis, il est donc très important que la transaction soit accompagnée d’un avocat spécialisé dans l’immobilier turc pour vous aider à investir en Turquie sans faire d’erreur.
Le contrat doit exclure les modifications de projet sans le consentement de l’acheteur, indiquer le prix final et spécifier la procédure de notification et de confirmation de réception des paiements échelonnés (dekont, makbuz).
Risque 4. Construction de mauvaise qualité
En 2021, le ministère turc de l’environnement et de l’urbanisme a commencé la mise en œuvre du système d’identification des bâtiments (Bina Kimlik Sistemi). Chaque bâtiment aura un certificat, par lequel n’importe qui peut obtenir des informations à son sujet : des matériaux utilisés dans sa construction, le plan technique et les résultats des inspections régulières à la liste des résidents. Nous vous conseillons de le consulter avant d’investir dans votre bien en Turquie.
Les promoteurs des grandes villes, notamment à Istanbul, construisent déjà des projets conformes à toutes les réglementations en matière de construction, en attendant la certification des bâtiments dans le nouveau système et la transparence qui en découlera.