Depuis plusieurs mois, la SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion, traverse une crise sans précédent. Les demandes de retrait explosent, atteignant un niveau critique : à fin septembre 2024, plus de 20 % du capital total était en attente de cession. Ce chiffre place Novapierre Résidentiel en tête des SCPI les moins liquides du marché.
Situation alarmante pour la SCPI Novapierre Résidentiel
Le blocage est palpable. La collecte de fonds, quasiment inexistante depuis un an, ne permet plus de répondre à ces retraits massifs. Seuls quelques associés, positionnés depuis longtemps sur le registre des ventes, ont pu récupérer leur mise grâce à des arbitrages limités. Au troisième trimestre 2024, seules quatre ventes d’appartements ont été conclues à Paris et en Île-de-France.
Des mesures d’urgence
Face à l’ampleur de la crise, Paref Gestion a décidé d’agir. Une assemblée générale extraordinaire est prévue le 5 décembre prochain. L’objectif ? Introduire des mécanismes pour améliorer la liquidité des parts et apaiser les tensions.
Parmi les solutions envisagées, la suspension temporaire de la variabilité du capital figure en tête. Ce dispositif, déjà intégré aux statuts de la SCPI, permettrait de transformer temporairement Novapierre Résidentiel en une SCPI à capital fixe. Concrètement, les ordres d’achat et de vente seraient confrontés comme en bourse, garantissant une meilleure valorisation des parts.
Une stratégie de capitalisation éprouvée mais fragile
Novapierre Résidentiel ne fonctionne pas comme une SCPI classique de rendement. Ici, pas de dividendes réguliers. L’objectif est de générer des plus-values sur le long terme à partir d’un portefeuille immobilier résidentiel hautement stratégique. Ce patrimoine, composé de 667 appartements essentiellement situés à Paris et dans le Grand Paris, représente une capitalisation d’un peu plus de 350 millions d’euros.
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La stratégie repose sur l’acquisition de biens à prix décoté : logements sous conditions particulières (loi 1948, vacants) ou propriétés en démembrement. Ces actifs, une fois revalorisés, offrent des marges intéressantes lors de leur revente. Cependant, cette approche exige patience et stabilité des marchés, deux conditions aujourd’hui fragilisées par la chute des prix de l’immobilier en région parisienne depuis trois ans.
Des résultats en demi-teinte
Malgré le contexte difficile, Novapierre Résidentiel a tenté de rassurer. Le prix de souscription des parts a progressé de 2,59 % en juin 2023, affichant une augmentation globale de 18 % depuis 2020. Toutefois, cette performance masque une réalité plus inquiétante. En 2023, aucune plus-value n’a été redistribuée, une première depuis plusieurs années.
De plus, la légère surcote du prix de souscription, estimée à 2 % par rapport à la valeur de reconstitution, souligne la fragilité de la situation. Si les prix de l’immobilier continuent de baisser, cette surcote pourrait rapidement disparaître, mettant davantage de pression sur la SCPI.
Les défis à venir pour la SCPI Novapierre
Pour Novapierre Résidentiel, le défi est double. D’une part, restaurer la confiance des investisseurs, de plus en plus nombreux à vouloir se désengager. D’autre part, s’adapter à un marché immobilier parisien en plein retournement.
La gestion active des actifs et la mise en place du marché secondaire proposé par Paref Gestion seront cruciales pour éviter un effondrement. Toutefois, ces mesures suffiront-elles à stopper l’hémorragie ? Le temps presse, et les prochains mois seront déterminants pour l’avenir de cette SCPI emblématique.
Un signal d’alerte pour le secteur
Le cas de Novapierre Résidentiel met en lumière les limites structurelles des SCPI en période de crise. La dépendance à un marché immobilier performant et la difficulté à gérer les retraits massifs montrent à quel point ces produits d’investissement peuvent devenir vulnérables.
Pour les investisseurs, la prudence s’impose. Avant de s’engager dans une SCPI, une analyse approfondie de sa liquidité et de sa stratégie devient plus que jamais indispensable.