Aussi appelé prêt immobilier à 110 %, un prêt immobilier sans apport, qu’il soit locatif ou d’autre nature, demeure en réalité un prêt immobilier dans lequel tous les frais d’investissements sont compris. Ainsi, ce prêt spécifique restera considéré en fonction de l’achat du bien immobilier en question. Tout comme ce qui se rapporte aux frais de notaire, d’agence, au paiement des assurances, entre bien d’autres charges.
Du fait qu’un tel prêt ait des conséquences importantes et d’autant plus risquées, rares sont les organismes financiers à s’y risquer. Aussi, afin de bénéficier d’un prêt sans apport, il convient de respecter préalablement certaines conditions afin de mieux disposer les banques à vous accorder ce prêt.
La question de l’apport.
Tout d’abord, un prêt immobilier locatif sans apport concerne un crédit où tous les frais restent pris en charge. Néanmoins, en ce qui concerne l’apport, il se réfère aux paiements effectués à partir de fonds personnels. Et ce, pour régler les frais inhérents à l’achat d’un bien immobilier. L’apport financier personnel constitue donc les ressources propres de l’emprunteur en vue d’un investissement immobilier locatif.
Toutefois, un tel prêt suppose d’avoir une épargne conséquente, que tous ne peuvent pas se permettre. Aussi, puisqu’il est fâcheux de se priver d’une opportunité d’investissement par manque de fonds propres, un prêt immobilier locatif sans apport s’impose de lui-même.
Pourtant, empiriquement, les banques, lorsqu’elles accordent un tel prêt, attendent que l’emprunteur gère lui-même les frais de notaire. Ceux-ci, alors, s’évaluent à hauteur du dixième du prix du bien immobilier. Si les banques ont si souvent recours à cette méthode – pas systématiquement cependant – c’est afin de s’accorder une garantie. Ainsi, si leur emprunter vient à faire défaut dans son remboursement, le préteur pourra revendre le bien concerné par l’emprunt de sorte à se rembourser.
Quoi qu’il en soit, aucune disposition légale n’interdit à une banque de ne pas faire de prêt immobilier locatif sans accord. Un tel prêt sera toujours accordé à leur seule discrétion. Or, le risque corrélé à ce prêt est considérable. Aussi, faut-il savoir présenter les bons arguments pour mieux les enjoindre à émettre ce prêt.
Les risques de surendettement liés à un prêt immobilier locatif sans apport.
Au-delà du risque financier qu’encourt une banque chargée d’effectuer un prêt immobilier sans apport, le débiteur reste lui aussi sujet à ces mêmes risques. En effet, la banque cherchera nécessairement à se faire rembourser par tout moyen et un prêt immobilier dont l’issue n’est pas fructueuse implique des conséquences financières.
Dans ces conditions, l’emprunteur peut se retrouver en situation de surendettement. Bien que le Haut Conseil de la Stabilité Financière ait limité ce surendettement, cette situation est difficile à gérer et même parfois inextricable. Un prêt immobilier locatif sans apport nécessite d’être prêt à assumer ce risque en tant qu’investisseur.
Qui a droit à un prêt immobilier locatif sans apport ?
Tout le monde ne peut pas demander un prêt immobilier locatif sans apport. Selon votre passif en tant qu’emprunteur et votre profil personnel, ce prêt difficile à obtenir d’ordinaire pourra alors se voir rendu plus ou moins accessible.
En tout premier lieu, vous devrez motiver la raison pour laquelle vous ne bénéficiez d’aucun apport financier personnel. Cette motivation se retient dans plusieurs cas.
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Les jeunes actifs, à peine sortis de leurs études ou bien encore en train d’entreprendre des études, n’ont pas eu le temps de constituer une épargne conséquente. Toutefois, le fait d’être jeune et tout juste arrivé dans le monde du travail ne suffit pas. Il faudra attester en effet d’un contrat de travail solide qui suppose au moins un CDI. La banque déterminera ensuite si l’avenir d’un emprunteur correspondant au profil d’un jeune actif a du répondant. Notamment, en égard aux revenus potentiels réalisables par l’emprunteur. Ou si sa situation a trop de précarité pour envisager un prêt.
Les investisseurs, eux aussi, figurent parmi les profils les plus concernés par le prêt immobilier locatif sans apport. Et cela, uniquement dans le cadre d’un investissement strictement locatif. En effet, ce type d’investissement est moins risqué pour les banques du fait que celles-ci pourront potentiellement se rembourser grâce aux revenus fonciers générés par la suite.
Quelles sont les manières d’accéder à un prêt immobilier locatif sans apport ?
Compte tenu de la difficulté inhérente à l’accès à un prêt immobilier locatif sans apport, la constitution d’un dossier digne de ce nom restera évidemment incontournable. Ce dossier suppose alors de comporter plusieurs éléments dont vous ne pourrez faire l’économie si vous souhaitez avoir 100% de chance d’accéder au prêt que vous recherchez.
En premier lieu, la stabilité de vos revenus ainsi que le montant de ces derniers sera le premier critère retenu. Plus vous aurez occupé longtemps une même position – de préférence en tant que salarié – et plus la pérennité de vos revenus sera évidente pour une banque. On ne se lance que difficilement dans l’obtention d’un prêt immobilier locatif sans apport si l’on ne bénéficie pas au moins d’un CDI occupé depuis au moins un an.
Vous devez aussi avoir fait vos preuves en matière de gestion de votre patrimoine.
Tout placement pérenne prédisposera les banques à vous faire confiance quant à votre sagacité en matière d’investissement. Notez que le moindre découvert repéré sur votre historique pourrait vous être préjudiciable.
Des aléas dans vos finances motivés par des circonstances extérieures, comme une maladie ou bien une séparation seront néanmoins pardonnées par un banquier.
Pour gagner la confiance des organismes bancaires, la condition préalable tient à la présentation de votre projet d’investissement immobilier locatif. C’est lui qui, en grande partie, déterminera si on vous accordera ou non votre prêt. Avec les bons arguments à faire valoir, vous pourrez ainsi persuader une banque de vous faire confiance.
Si vous en avez la possibilité, vous pourrez aussi envisager la question du cautionnement bancaire. Dès lors où vous trouvez une personne disposée à se porter garante du prêt. Evidemment, la question du remboursement aura plus d’impact pour les banques. Notez que le garant doit avoir des fonds solides. Enfin, il devra cautionner votre projet afin de vous accorder sa confiance.